ПЛЮСЫ И МИНУСЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

 Инвести́ции (англ. Investment) — это размещение капитала с целью получения прибыли. Инвестирование в недвижимость особенно актуально во время экономической турбулентности, это один из самых полулярных инструмнтов для инвестиций, приносящий стабильную прибыль. Цели инвестирования в недвижимость: 1. Получение пассивного дохода от сдачи в аренду; 2. Сохранение накоплений, чтобы деньги не обесценились из-за инфляции;  3. Получение дохода от перепродажи или обмена с наценкой.  Недвижимость всегда в цене и на нее всегда есть спрос, но не в каждый объект недвижимости выгодно вкладывать деньги. Как и у любого другого способа инвестирования, у инвестирования в недвижимость есть свои плюсы и минусы:

     ПЛЮСЫ

     Стабильность

     Жилые и коммерческие объекты недвижимости всегда пользуются спросом.

     Пассивный доход

     Чтобы получать ренту с купленной квартиры, не нужно много усилий.

     Минимальные риски

     Даже в кризис недвижимое имущество реально продать или сдать в аренду.

     Рост цены

     На недвижимость не влияет инфляция, как и на золото. Стоимость только увеличивается.

     Много вариантов инвестиций

     Сдача посуточно или долгосрочно, перепродажа, разделение на несколько объектов и другие.
 

     МИНУСЫ

     Высокая стоимость

     На покупку недвижимости требуется крубная сумма.

     Долгая окупаемость

     Недвижимое имущество окупается через 5–10 лет.

     Дополнительные расходы

     Коммунальные платежи, капитальный ремонт и т.д.

     ВЫГОДА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

     Инвестиции в недвижимость Испании — простой и надёжный способ сохранения капитала. Но чтобы избежать излишних трат и убытков нужен очень отвественный подход.. Например, спонтанная покупка квартиры на эмоциях, без сдачи её в аренду, из потенциально доходной инвестиции превращается в пассив, который требует денег на содержание и обслуживание. 

     Чтобы получать доход с недвижимости, проанализируйте цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти знания помогут приобрести недооценённые, востребованные и недорогие объекты. Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим различные варианты инвестирования. 

     ВАРИАНТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

     Жилая недвижимость

     Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.

     Коммерческая недвижимость

     Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.

     Земельные участки

     Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.

     Загородная недвижимость

     Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.

     Новостройки на этапе котлована

     Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.

     Парковочные места

     Вид инвестирования, характерный для крупных городов, где существует дефицит парковочных мест. Доход зависит от расположения площадки. Парковку нужно приобретать  в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.

 ЛИКВИДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Ликви́дность (от лат. liquidus «жидкий, перетекающий») — свойство актива быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной. Ликвидный — обращаемый в деньги. Бывают высоколиквидные, низколиквидные и неликвидные ценности (активы). Чем легче и быстрее можно обменять актив с учётом его полной стоимости, тем более ликвидным он является. Для объекта недвижимости ликвидность будет соответствовать скорости его реализации по номинальной цене, без дополнительных скидок. Ликвидность — это также способность недвижимости конкурировать с другими похожими товарами на рынке. 

     При инвестировании в недвижимость, равно как и при улучшении жилищных условий, важно понимать, как оценивается ликвидность недвижимости и что на неё влияет, в каких случаях она высокая или низкая. При выборе инвестиционной недвижимости эксперты советуют обращать внимание в первую очередь именно на ликвидность, а не на доходность объекта недвижимости.

     С точки зрения инвесторов, ликвидность и доходность — это противоположные понятия. При оценке ликвидности недвижимости подразумеваются ее индивидуальные характеристики, которые позволят её продать в минимальные сроки по максимальной цене. Доходность же означает прибыль, получаемую собственником в процессе владения недвижимостью. То есть, чем больше потенциального дохода будет приносить квартира, скажем, в процессе ее сдачи в аренду, тем менее ликвидной она будет считаться.

     Ликвидность даже самой старой квартиры можно повысить. Этим занимаются флипперы. Что такое флиппинг и как заработать на перепродаже старой недвижимости после ремонта, можно узнать во вклвдке "Флиппинг".

     ФАКТОРЫ ЛИКВИДНОСТИ

     Самые точные цифры ликвидности недвижимости дают специальные формулы расчета. Когда делается оценка ликвидности недвижимости, в расчет принимаются несколько параметров:

     - скорость заключения сделки и время для ее закрытия;
     - расходы при оформлении, включая налоги на покупку и продажу, а также затраты на процедуру due diligence, которая представляет собой мероприятия по формированию объективной оценки объекта инвестирования;
     - неопределенность, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

     Человеку, далекому от понимания процессов рынка недвижимости, самостоятельно провести точные измерения ценности актива непросто. Тем более, многие влияющие на ликвидность факторы подвержены динамике, то есть текущая ликвидность квартиры со временем может меняться, и это также важно учитывать. Тем не менее существует ряд основных показателей, по которым недвижимость можно разделить на объекты с высокой или низкой ликвидностью.

     Спрос на недвижимость есть всегда, но не в каждый объект выгодно вкладывать деньги. В целом операциям с недвижимостью присуще достаточно большое количество рисков, среди которых есть и вероятность того, что недвижимости будет недоставать ликвидности. Так, новостройка, возведенная из качественных материалов по современным технологиям, способна принести большую прибыль собственнику, чем, например, вторичное жилье в хрущевке, а кирпичные и монолитные дома больше привлекают покупателей, нежели панельная застройка. Не меньшее значение имеет и этажность. Зачастую жилье на первом и последнем этажах менее востребовано. На первых этажах многих смущает шум с улицы, необходимость тщательнее защищать свое жилище от внимания прохожих и близость подвала. На последних этажах традиционно слабым местом считаются протечки крыши, труднодоступность в случае поломки лифта. Однако в ситуации с элитным жильем квартиры на последних этажах являются видовыми и располагают просторными террасами, что, напротив, является дополнительным плюсом.

     Более ликвидными считаются небольшие квартиры — одно- или двухкомнатные площадью до 50 кв. м. После изменений на рынке жилья в 2020–2024 годах покупатели ищут способы сэкономить, и самый простой вариант — снизить именно размер приобретаемого жилья. В этой связи квартиры большой площади сегодня можно назвать неликвидными объектами.

     НЕЛИКВИДНЫЕ ОБЪЕКТЫ

     Квартиры очень большой площади.

     Квартиры без балкона. В старом жилом фонде балкон часто используют в качестве кладовки.
     Квартиры с нефункциональным коридором, где отсутствует возможность оборудовать зону для хранения вещей.
     Квартиры с линейной планировкой, где все комнаты расположены на одной стороне. Многие предпочитают «распашонки», потому что в них лучше микроклимат.
     Квартиры на вторых этажах, когда внизу находится кафе или ресторан.
     Квартиры, которые выходят окнами на крупные автомобильные магистрали или железнодорожные пути.

     КРИТЕРИИ ЛИКВИДНОСТИ

     Юридическая чистота

     При продаже недвижимости это может стать одним из решающих факторов, поскольку без юридической чистоты объекта невозможно быстро оформить сделку. При наличии обременений придется долго искать покупателя, готового купить проблемную недвижимость, тем более что на рынке достаточно полностью лишенных рисков предложений.

     Расположение

     Разумеется, продать квартиру в Мадриде намного проще, чем в провинции. Но и здесь покупатели будут искать жилье в определенном районе, например ближе к центру или, наоборот, ближе к окраине, зеленым зонам. Применительно к столице разница в цене равнозначных по параметрам однокомнатных квартир в некоторых районах может превышать тасячи Евро.

     Инфраструктура и транспорт

     Без развитой инфраструктуры, особенно социальной, а также удобного транспортного сообщения жизнь даже в самой замечательной квартире может оказаться неудобной.

     Экология

     Жилье рядом с промзоной не отличается высокой стоимостью, как и ликвидностью. Более привлекательными для граждан будут объекты, расположенные в благополучных и чистых с точки зрения экологии местах. Ликвидность такого жилья выше.

     Планировка

     Квартиры с перепланировкой, которая производилась, исходя из личных предпочтений собственника, отпугивают покупателей. К тому же нередки случаи, когда изменение внутреннего облика жилища проходит без надлежащего разрешения. Именно поэтому типовое, исходное состояние квартиры может сыграть на руку продавцу. Без внесенных изменений продажа объекта пойдет быстрее.

     Качественный ремонт

     Квартиры, в которых придется заменить не только обои, но и проводку и трубы, однозначно будут пользоваться меньшим спросом.

     ЛИКВИДНОСТЬ РАЗНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОСТИ

     Жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, меньше зависит от колебаний в экономике — жилье нужно людям даже в кризис.

     Для коммерческих объектов обязательна оценка не только стоимости, но и технического соответствия. Если сравнивать цифры, то в среднем хорошая квартира продается на протяжении двух недель, а реализация коммерческого объекта может занять три месяца и более.

     Ликвидность разных типов недвижимости по убыванию:

     - жилье
     - стрит-ретейл
     - офис
     - торговый центр, отель
     - незавершенное строительство

     Из перечисленных выше типов коммерческой недвижимости наиболее ликвидными считаются стрит-ретейл и офисы, поскольку продать отдельное помещение намного проще, чем целое здание. Соответственно, наименее ликвидными можно назвать большие торговые и развлекательные центры, крупные гостиницы, поскольку такие объекты единичны, а мероприятия по формированию объективного представления об объекте инвестирования повышают расходы на юридическое сопровождение сделки.

     Помимо размеров, ликвидность коммерческой недвижимости также складывается из местоположения, доступности, пешеходного и автомобильного трафика. В частности, на ликвидность помещения под стрит-ретейл влияет высокая популярность торговой точки. А это зависит от правильности выбора продукции. К примеру, детские товары отлично сочетаются со стоящим рядом детским садом, а больницы с аптеками.

     Загородная недвижимость менее ликвидна по сравнению с городской. На «превращение» дома или коттеджа в деньги традиционно уходит гораздо больше времени, чем при продаже городской квартиры. С другой стороны, загородное жилье менее подвержено колебанию цен, поскольку его владельцы, как правило, изначально готовы к более низкой ликвидности и длительному сроку продажи. Обязательным условием для ликвидности загородной недвижимости считаются транспортная доступность и объекты инфраструктуры. В то же время у покупателей сохраняется желание иметь дом в экологически чистом месте. Все это также надо учитывать при анализе ликвидности того или иного объекта.

     Самостоятельно повысить ликвидность недвижимости можно, но лишь незначительно. Например, сделать качественный ремонт, а на загородном участке привести в порядок дом и сам участок. На этом, пожалуй, и все. Ведь создать необходимые объекты инфраструктуры, проложить дорогу или запустить дополнительный транспорт обычным продавцам недвижимости не под силу.

     Для того чтобы квартира или дом гарантированно были ликвидными, следует с самого начала выбирать варианты, обладающие характеристиками таких объектов.

РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Рента́бельность (от нем. rentabel — доходный, полезный, прибыльный) — относительный показатель экономической эффективности, который рассчитывается как отношение прибыли к активам или потокам, её формирующим. По рентабельности определяют, насколько доходно приобретение актива: чем она выше, тем быстрее окупятся расходы, и собственник начнет зарабатывать, а не покрывать вложения. Рентабельность вычисляют в процентах, а не в абсолютных единицах, «коэффициент рентабельности» - это то же самое, что «рентабельность». 

     Рентабельность недвижимости вполне можно не рассчитывать, если владелец планирует ею пользоваться только сам. Но так как квартира обычно — дорогое приобретение, покупатели хотят знать, какую выгоду она может принести, помимо выполнения прямых функций места проживания, например на случай продажи или сдачи в аренду.

     РАСЧЁТ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

     Рассчитать рентабельность в процентах для жилой недвижимости можно самостоятельно. Но профессиональный риелтор сделает это лучше, так как располагает всеми необходимыми данными об объекте недвижимости:

     1. Общая сумма расходов на приобретение квартиры и ее подготовку к сдаче в аренду.

     2. Стоимость жилья, комиссия риелтора, расходы на сделку (госпошлина, траты на нотариуса, на банковскую ячейку), на ремонт, мебель, бытовую технику.

     3. Если на покупку берется кредит, уровень доходности, скорее всего, снизится из-за кредитной ставки. Это усложнит расчеты, но такой процентный показатель нельзя не учитывать. Банки обычно выдают график платежей с разбивкой — какая часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы кредита, а какая на его обслуживание, то есть проценты. 

     4. Ежегодная выручка от сдачи квартиры в аренду. Нельзя путать этот показатель с доходом (чистой прибылью). Потому что выручка — это сумма в рублях, из которой нужно вычесть расходы, тогда получится чистая прибыль. Можно посчитать два показателя возможной выручки — если квартира сдается на длительный срок, то есть помесячно, и если посуточно. Для ориентира можно использовать цены на сопоставимое жилье в регионе, взяв их со специализированных сайтов. 

     5. Годовые расходы на содержание квартиры. Сюда следует заложить налог на имущество, коммунальные платежи, расходы на амортизацию (ремонт) помещения и прочие затраты, которые могут возникнуть (замена домофона или установка камер видеонаблюдения). 

Формула будет следующей:

Д — доходность инвестиций, А — годовая выручка от аренды, С — ежегодные расходы на содержание, В — сумма вложений

     Эксперты рынка недвижимости предупреждают, что это формула для ориентировочного расчета. В него не входят инфляция, рост стоимости квартиры и повышение (индексация) арендной платы. Но она поможет иметь представление о том, какой доход может приносить квартира, и понять, стоят ли усилия возможной выгоды.

     ПОВЫШЕНИЕ  РЕНТАБЕЛЬНОСТИ

     Стандартная рекомендация по повышению рентабельности — сокращать издержки, то есть расходы. И потом увеличивать продажи. Например, можно купить квартиру в лучшей локации и хорошем состоянии и сдавать ее посуточно, а не на длительный срок. Но тогда нужно понимать, что встреча гостей, уборка, стирка станут или заботой собственника, или дополнительной статьей расходов, потому что понадобится помощник. 

     Можно выбрать вариант меньшей площади, сэкономить на ремонте и остановиться на долгосрочной аренде, потому что невысокая стоимость или непопулярность локации у туристов не дадут получить хороший доход от посуточной аренды.

     В любом случае эксперты предупреждают, что арендный бизнес на рынке жилой недвижимости — это не легкие деньги. Однако при грамотном подходе имущество может принести хорошие дивиденды.

ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходность или ставка доходности (англ. rate of return) — применяемый в экономике (в финансах) относительный показатель эффективности вложений в те или иные активы, финансовые инструменты, проекты или бизнес в целом. Доходность часто можно оценить как отношение абсолютной величины дохода к некоторой базе, которая представляет, обычно, сумму первоначальных вложений или вложений, которые необходимо осуществить для получения этого дохода. Есть два основных способа получения дохода с недвижимости: сдача в аренду и перепродажа с наценкой. Рассмотрим их плюсы и минусы.
У аренды и перепродажи есть много вариаций, поэтому рассмотрим их по отдельности.
 
     СДАЧА В АРЕНДУ
 
     Квартира в долгосрочную аренду
     Плюс — простой способ получить доход, так как желающие снять квартиру есть всегда. Достаточно найти добросовестных жильцов на длительный срок, заключить договор и ежемесячно получать прибыль.

     Минус — поиск хороших арендаторов может отнимать много времени. Кроме того, у такого способа низкий уровень прибыли. Если вы приобрели квартиру как инвестицию, то вы нескоро окупите вложения. Оформлять ипотеку для долгосрочной аренды также невыгодно: доход не покроет кредитные платежи.
 
     Посуточная аренда квартиры
     Плюс — возможность быстро заработать. Если доходность от долгосрочной аренды — в рамках 5%, то при сдаче посуточно — до 30%.
     Минус — трудозатраты. Вам придётся ежедневно заселять и выселять жильцов, убирать квартиру. Ещё есть риск повреждения мебели и внеплановых трат на ремонт. 
 
     Сдача в аренду коттеджа или загородного дома
     Плюс — высокий доход и спрос. Особенно на новогодние, майские и летние каникулы. Ещё есть вариант разделить дом пополам, если он большой. На одной половине вы можете проживать сами, а вторую сдавать в аренду.
     Минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить не только мебель, но и сам коттедж. 
 
     Постройка многоквартирного дома и сдача в аренду квартир
     Плюс — если у построенного многоквартирного дома будет выгодное расположение, то вы быстро сдадите все квартиры в аренду. Окупаемость проекта от двух лет, далее — чистая прибыль.
     Минус — нужны стартовый капитал и грамотный бизнес-проект, земельный участок под строительство.
 
     Сдача в аренду гаража или парковочного места
     Плюс — инвестиция не требует больших вложений.
     Минус — низкая доходность. Чтобы получать прибыль, нужно покупать несколько гаражей или парковочных мест.
 
     ПЕРЕПРОДАЖА
 
     Покупка жилья на этапе строительства
     Плюс — если купите недвижимость на этапе котлована, вы сэкономите до 30% среднерыночной стоимости жилья.
     Минус — нужно ждать завершения строительства. Также у некоторых застройщиков в ДДУ может быть указано, что при продаже необходимо разрешение застройщика на переуступку. В редких случаях застройщик вообще может отказать в своем согласии на переуступку. 
 
     Перепродажа земельного участка
     Плюс — нужно лишь приобрести участок и дождаться повышения рыночной цены. Земля не требует дополнительных вложений и ухода.
     Минус — иногда ждать нужно годами.
 
     Покупка жилья в плачевном состоянии
     Плюс — большая прибыль. Вы приобретаете жильё дешево, вкладываете в ремонт от 200 000 рублей и продаёте в 2 раза дороже.
     Минус — на поиск и ремонт такой квартиры уходит много времени.

      Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте следующему алгоритму:

     АЛГОРИТМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ

     1. Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
     2. Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
     3. Подберите для покупки ликвидный объект.
 

     В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал. Есть несколько способов повысить доходность инвестиций в несколько раз.

     СПОСОБЫ ПОВЫШЕНИЯ ДОХОДНОСТИ

     Разделение большой квартиры на студии

     Выгоднее сдать квартиру нескольким арендаторам. К примеру, вы сдаёте трёхкомнатную квартиру за 1000 Евро. Если разделить её на две однокомнатные и брать по 800 Евро с каждого жильца, вы получите 1600  Евро.

     Перепланировка

     Этот способ позволяет не только улучшить условия жизни, но и повысить стоимость недвижимости на 30–40%. Учтите, любую перепланировку нужно согласовывать с государственными органами.

     Расширение помещения за счет достройки

     Если добавить к объекту недвижимости балкон, веранду или подвал, его стоимость сразу вырастет на 20–30%.

     Перевод помещения из жилого в нежилое и обратно

     Покупка коммерческой недвижимости требует крупных вложений. Выход — приобрести жильё на первом этаже многоквартирного дома, а после перевести его в нежилой фонд.

     Качественный ремонт

     Ремонт повышает стоимость квартиры в 1,5-2 раза. К примеру, квартира в плохом состоянии стоила 35000 Евро, вы сделали ремонт за 5000 Евро — теперь цену можно повышать до 50000 Евро.

ИСТОЧНИКИ РИСКА ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ 

Инвестирование всегда сопряжено с рисками, и сфера недвижимости — не исключение. Разберём источники риска.

     Неудачное месторасположение

     Инвестор рассчитывает, что выбранный им район застроится, и цены вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса, и владелец не получает прибыль.

     Форс-мажоры

     Если экологическая обстановка около объекта резко ухудшится, это приведёт к падению спроса и стоимости.

     Недобросовестные арендаторы

     Иногда наниматели задерживают ежемесячные платежи или портят мебель. На ремонт после таких арендаторов нужна круглая сумма.

     Амортизация

     Со временем стоимость объектов падает в цене. Например, если рядом с некогда перспективным домом вырастет новостройка, квартиры в ней будут выше по цене и привлекательнее для арендаторов. 

     Заморозка строительства

     Чтобы избежать риска вложиться в строящееся жильё и получить его намного позже обещанного срока, выбирайте аккредитованных застройщиков.

     Мошенничество

     В сфере недвижимости есть масса схем обмана: фирмы-однодневки, продажа чужого имущества по поддельным документам и другие. Обезопасить сделку поможет юридическая проверка недвижимости.

ФЛИППИНГ

     Флиппинг происходит от английского глагола to flip, который переводится как «переворачивать». Согласно исходному смыслу слова, «флиппинг» означает «быстрое изменение». В сфере недвижимости он выглядит как покупка квартиры на вторичном рынке в очень плохом состоянии, последующий ремонт и перепродажа с наценкой. Главное — чтобы весь процесс от покупки до продажи прошел очень быстро.

     Этот бизнес появился в США, и в основном флипперы там покупают и продают дома, в то время как в России они чаще работают с квартирами. Успешные флипперы приобретают, ремонтируют и продают по три квартиры в год. Это считается очень высоким темпом — в среднем на каждую уходит 4 месяца. Все, кто занимался ремонтом, могут представить, чего стоит уложиться в такой срок с учётом последовательности работ и особенностей сотрудничества с бригадами рабочих.

     Вся цепочка действий выглядит так: нужно ходить на просмотры и выбирать, иначе подходящая квартира под флиппинг долго не найдется, затем анализировать её потенциал, покупать, после ремонтировать, постоянно контролируя процесс, и, наконец, искать покупателя на обновленный объект и продавать его. И всё это нужно делать быстро.

     Если расположить всё, что нужно сделать, по порядку, получится внушительный список действий:

     - изучение объявлений на специализированных сайтах по продаже недвижимости;
     - выбор квартиры или дома под флиппинг;
     - покупка, регистрация сделки;
     - составление сметы на ремонт;
     - выбор рабочих;
     - покупка стройматериалов;
     - контроль ремонтных работ;
     - профессиональная фотосъемка квартиры;
     - поиск покупателя;
     - заключение сделки.

     Каждый этап гораздо сложнее, чем может показаться, с учётом того, что стартовый капитал — это личные средства флиппера. Брать ипотеку на флиппинг не запрещено, но неудобно и невыгодно с учётом расходов, сопутствующих сделке, и дальнейших ограничений: до погашения кредита жильё находится в собственности банка, любые сделки возможны только с разрешения кредитора.

     Так как на кону собственные средства, флипперы посвящают очень много времени теоретической подготовке. Важно знать, что будет происходить на рынке недвижимости, растёт или падает спрос. А помимо этого, ещё изучать особенности районов и сопоставлять всю имеющуюся информацию, чтобы флиппинг стал бизнесом и приносил доход.

     Но прежде чем подсчитывать, сколько можно заработать на перепродаже квартир, важно подробнее разобраться, что и как делать.

     ВЫБОР КВАРТИРЫ ДЛЯ ФЛИППИНГА

     Флиппинг квартир возможен только с квартирами на вторичном рынке жилья. Чтобы заработать на перепродаже, нужно купить с ощутимым дисконтом. Но стоимость ниже средней по рынку за сопоставимые квартиры — только один из критериев отбора из многих:

     Локация

     Дом в обжитом районе со сложившейся инфраструктурой и дом в бывшем промышленном районе, где много пустующих заводских территорий, обладают разными перспективами. Флипперу нужно продать квартиру как можно быстрее, поэтому рассчитывать на изменения в престижности и удобстве локации не приходится.

     Транспортная доступность

     Хорошо продаются квартиры в домах, расположенных не более чем в 20 минутах ходьбы от станции метро, железной дороги, наземного общественного транспорта.

     Площадь

     Опытные флипперы умеют продавать жильё разной комнатности, но наиболее ходовой товар среди покупателей — однокомнатные квартиры и студии. Ремонт небольшой площади при правильной оценке исходных данных обойдётся точно дешевле, чем в трёхкомнатной квартире, а простор для повышения цены перепродажи заметно шире.

     Инфраструктурные объекты

     Вузы, бизнес-центры, медицинские и торговые центры, спортивные комплексы, парки, специализированные школы повышают привлекательность жилья и увеличивают аудиторию покупателей.

     Вид из квартиры

     Зелень, река, панорамный вид с высокого этажа очень востребованы. Квартиры с окнами на шумную улицу или шоссе могут заинтересовать, если рядом есть то, что нужно будущему жильцу. Но при прочих равных такие объекты приобретают менее охотно. Деревья между домом и дорогой могут значительно смягчить восприятие покупателя.

     Внешний вид и состояние дома, подъезда, общего коридора

     Не зря в объявлениях указывают, что дом после капитального ремонта, или обозначают сроки, когда подойдёт его очередь. Сколы и трещины на фасаде и стенах подъезда, облупившиеся или прожжённые перила, потекшие кнопки лифта, сломанный мусоропровод, плохой запах, захламленный общий коридор — с этим нельзя ничего сделать быстро. Флиппер, знающий, как зарабатывать на перепродаже квартир, обойдёт такой дом стороной.

     ПОТЕНЦИАЛ КВАРТИРЫ

     Средний бюджет покупки однокомнатной квартиры на вторичном рынке в Аликанте — от 70000 Евро. Есть предложения дешевле, но таких немного, за ними приходится охотиться, параллельно оценивая потенциал объекта.

     Если перспективы продать дороже нет, флиппинг не сложится. Чтобы оценить перспективы инвестирования, сравнивают цену выбранной квартиры с теми, что уже есть в этой локации, но с ремонтом. Одновременно возникает ориентир по цене, цель, к которой можно стремиться.

     Флипперы предупреждают: квартиры, которые продаются с дисконтом, обычно «тяжёлые». Недвижимость может быть в залоге, с долгом по коммунальным платежам, неузаконенной перепланировкой или практически разрушенной внутри. Но это те особенности, которые снижают цену, а значит, одновременно создают возможность заработать.

     Специалисты по сделкам с недвижимостью предупреждают, что недавний переход права собственности, или наследственное имущество, — тоже повод насторожиться или совсем отказаться от сделки. Выбрав квартиру, флипперы убеждаются, что с документами всё в порядке:

     - паспорт владельца действителен (на фото он, нет повреждений и вырванных страниц);
     - есть справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, доказывающие, что продавец не состоит на учёте;
     - выписка из домовой книги подтверждает сведения, предоставленные владельцем помещения о себе и всех, кто прописан в квартире и имеет право ею пользоваться;
     - история переходов права собственности на квартиру известна и прозрачна (эти сведения можно узнать из выписки ЕГРН);
     - справка о задолженности или её отсутствии по коммунальным платежам.

     Это базовые документы, которые должен предоставить продавец, но могут потребоваться и другие — рынок вторичной недвижимости богат на сюрпризы и разные жизненные ситуации.

     ФЛИППИНГ ДОМОВ И РЕМОНТ ОБЪЕКТА

     Перепродажа обновлённых домов в Испании не столь распространена. Нередко загородную недвижимость продают в текущем состоянии, поскольку будущий владелец в большинстве случаев перестраивает, обновляет дом по собственному усмотрению.

     Кроме того, отремонтировать дом так же быстро, как квартиру, не получится — там совсем другие сроки, и многое зависит от сезона.

     Требования к такой недвижимости похожи на требования к квартире: важны локация, транспортная доступность, чистота документов и наличие проведённых коммуникаций.

     Впрочем, как раз на этом можно заработать: флиппер, приобретая дом без водопровода, газоснабжения и канализации, может провести их и продать недвижимость по высокой цене. Как реализовать дом быстро и выгодно, рассказываем здесь.

     Для флиппинга подходят, по мнению опытных инвесторов, постройки, где требуется минимальный ремонт: внутренняя отделка, замена кровли, ремонт окон или крыльца. Словом, у дома должен быть поправимый в короткие сроки изъян. На что стоит обратить внимание при покупке дома, можно узнать здесь.

     Вторая по весу статья расходов флиппера — ремонт. От способности договариваться, наличия контактов не только юристов, но и продавцов строительных материалов и надёжной ремонтной бригады существенно зависит успех проекта.

     Скидка на краску, плитку, штукатурку, ламинат, обои, радиаторы отопления, окна и двери, а также мебель могут сэкономить до 30% от розничной стоимости этих материалов, если «разжиться» таким контактом.

     Бюджет на ремонт обычно ограничен стратегией инвестора — она предусматривает расчёт прибыли. Если отклониться от плана, доход в лучшем случае будет ниже.

    Флипперы пользуются такой формулой расчёта: максимальная цена покупки не должна быть выше 70% цены после ремонта (из которой вычтена его стоимость).

     Например, квартиру можно продать за 100000 Евро, а ремонт обойдётся в 30000 Евро. Выгодная цена приобретения — 40000 Евро. То есть закладывать «как можно меньший бюджет» — не подходящая стратегия, потому что некачественная работа может помешать найти покупателя или обернуться более серьёзными проблемами (порча материалов неумелыми рабочими или поломки, возникшие из-за низкой квалификации бригады).

     «Свежий ремонт» еще не означает «привлекательный для покупателя». Квартира должна выглядеть современно и уютно. Поэтому флипперу необходимо быть в курсе интерьерных трендов — не только цветовых, но и отделочных и мебельных (высокий или низкий плинтус в цвет стен или пола, гипсокартон на потолке вышел из моды, а ковры на стене снова могут быть акцентом и так далее). 

     Светлые тона, однотонные обои и краска (без геометрических трафаретов на стене), двери и пол натуральных цветов: чем больше в квартире света и пространства, тем легче покупатель представляет себя в ней. Если в обстановку добавить простые и уместные детали, подчеркивающие жилой вид, — плед, светильники, книги, — это может повысить скорость продажи.

     НАЛОГИ НА ФЛИППИНГ

     Налоговый кодекс обязывает платить налог на доход от продажи недвижимости. Флипперы не могут ждать, поэтому платят налог, % берутся с разницы между стоимостью покупки и ценой продажи. 

     Иногда флипперы пытаются договориться с покупателем и занизить стоимость квартиры в документах. Такая стратегия грозит привлечением к ответственности за неуплату налогов.

     РИСКИ ДЛЯ ФЛИППЕРА

     Ключевой для флиппера риск — финансовый. Состояние квартиры может оказаться хуже, чем предполагалось. Это обычное дело при ремонте. В смете заложена замена унитаза, но при демонтаже старого может выясниться, что проржавели трубы, и их нужно менять. Или полы окажутся прогнившими, хотя предполагалась только замена покрытия. Очаг плесени или насекомые тоже потребуют дополнительных расходов на устранение. Если случится сразу несколько неудач, проект может перестать быть прибыльным.

     Но даже если ремонт прошёл по плану, флиппинг не гарантирует получения прибыли. Одним удается продать квартиру после первого просмотра. А другие объекты могут висеть в объявлениях долго. К промаху стоит быть морально подготовленным. Неудачи бывают у всех флипперов и на разных объектах.

     КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ БЫСТРЕЕ

     Если с локацией, транспортной доступностью и инвестиционным потенциалом объекта всё в порядке, визуальная привлекательность квартиры сделает всё остальное. Очень быстрая продажа закрывается в течение месяца, к этому сроку и стремятся флипперы.

     Важно продумать планировку, цвета, оформление, которые помогут привлечь покупателя. Уют любит большинство, семьям важны грамотное зонирование и удобная планировка. Если в ней нужно и можно что-то изменить в лучшую сторону, это стоит сделать. Но объединение кухни и комнаты будет не очень удачной идеей — более востребованы отдельные помещения. Как создать интерьер вне времени, узнайте здесь.

     Хорошие фотографии, подчеркивающие достоинства квартиры, однозначно повышают её привлекательность для покупателей. Завершённый интерьер (без строительного мусора), съёмка при дневном свете, выровненные пропорции и незаваленный горизонт — то что нужно.

     Покупателю удобнее представлять квартиру, когда по фотографиям понятно, что откуда видно: например, от входной двери просматриваются коридор до кухни, кусочек кухни и диван в гостиной. С порога гостиной хороший обзор на всю комнату и балкон. И так далее.

     ВЫГОДА ОТ ФЛИППИНГА

     Можно ли заработать на перепродаже квартир — вопрос, на который стоит в первую очередь искать ответ. Для тех, у кого есть свободные деньги на покупку и ремонт квартиры, интерес к рынку недвижимости, интерьерам, аналитические способности и наблюдательность, флиппинг будет выгоден.

     Участники рынка говорят о доходности в 60% (уже после вычета всех расходов и налогов).

     Флиппинг на последние сбережения может быть менее интересным и рискованным из-за опасности не продать квартиру быстро или совсем. Тогда её можно сдавать, если позволяет локация, а затем, когда ситуация на рынке изменится, снова выставить на продажу.